疫情之下,买房焦虑不减反增。要说如今买房知识,大家都掌握一些,但市场形势和政策都在不断变化,新情况和新问题层出不穷,人们顾虑的东西越来越多。比如:近几年北京楼市分化严重,各区域、不同板块的房价涨幅不定,同样的预算买不同位置、不同类型的房子,可能若干年后其资产价值相差巨大,卖错就相当于输在财富起跑线上。再比如:城市规划和产业发展也在左右着楼市,看似不起眼的地方可能因为一纸蓝图而变得万众瞩目;产业兴衰能让房产价值成天壤之别;名校落地会让一个板块一飞冲天。这些要素变化无常,即便专家也不可能给出准确答案。那么,到底有没有最简单的办法,无需费脑就能选中该买的楼盘?其实,简便偷懒的方法也有,就是看新房的网签数据,通过销量排名找出热度最高,最受追捧的那个楼盘,然后随大流跟着其他人一起买,大概率不会出错。
『地产营销人』坚持七年做的就是这样一件事:定期公布北京新房网签成交排名,分不同时段、不同区域,不同类型,让大家一目了然卖得最火的项目,展现区域、套数、均价、金额的真实信息,给买房人最直观、最有效的参考。依照网签排名买房,有什么好处呢?
1、网签最真,远比热销海报靠谱
我们知道,开发商非常善于通过宣传,有意夸大自己的业绩,营销行活儿横行,真假难辨。但『地产营销人』告诉诸位的是,热销海报多有“水分”,业绩并不真实,特别是有零有整的数字,更不可信。根据多年来经验,热销海报上的数字如果打“五折”,基本接近真实情况,稍微良心一点会打七折,要说完全真实的,几乎没有。这里买房人要明白,网签与定金的区别。前者,资金入监管,真金白银;后者,几千元便充当房款几百万,且说退就退,变数极大,不足为信。所以,用网签数据鉴别销售情况才真实有效,千万别被热销海报忽悠。
2、数据背后,看出热点区域走向
很多人看成交排名,只看热闹,不看门道。其实,排名中传递出来的隐含信息十分丰富,它能给买房人提供很多启示。网签数量大的区域,买房人用脚投票,用钱砸片区的未来,说明区域产业强劲、有潜力有发展,对资产升值充满信心。比如:近两年,北清路沿线新房网签量都很高,究其原因,无不是中关村和上地的产业兴旺带来消费力增长,助推了新房热销和二手房价一路走高,加速了楼市分化,也指引了买房方向。也就是说,网签排名不仅能看到单盘的真实业绩,还能检验出区域的兴衰,这些可挖掘信息对买房都有作用。
3、一次上榜不够,“常胜”才是好盘
当然,看一个项目卖得好不好,不能仅凭偶尔一次“销冠”来证明,因为开发商可以通过积攒网签来达成,其中存在一定技巧。对买房人来说,比较保险的方式是看网签的持续性,即能不能在较长周期内,经常性名列前茅。如果业绩稳定,总是在榜单上游,那么买这种常胜楼盘就更踏实放心。所以,建议所有购房者在看房过程中,都到『地产营销人』公号来逛一下,通过及时准确的成交排名,验证一下自己选房的眼光。探究一下网签背后的趋势变化和规律成因,长此以往,你便可轻松决策,笑傲楼市。说了这么多,举个热销楼盘的例子。前面提到昌平南,我们就来看看位于中关村生命科学园南侧的一个新盘——北清云际的成交情况。
效果图
北清云际2021年10月3日首次开盘,当月21日就已开启了网签,时间之短说明该项目的蓄客很充分,客户质量高,热销状态真实。『地产营销人』成交排名监测到,北清云际网签持续性较好,几乎每个月都处于区域第一或北京总排名前列,是近半年来网签销量最高的项目之一。
去年10月最后一周(10.25-10.31),北清云际已晋升昌平区纯商品住宅成交排名第二的位置,后面更是多次蝉联该区周度销冠。
去年11月,北清云际销售业绩继续冲高,网签达4.76亿元,成交76套,成为当月区域内纯商品住宅成交套数NO.1,在市场下行之时,走出独立行情。
去年12月,北清云际与其他项目拉开业绩差距,当月网签4.51亿元,金额和套数皆为销冠,网签速度一骑绝尘。
今年3月第二周,北清云际以单周2.49网签金额成为北京住宅销冠,紧跟在4月第二周以单周62套网签摘得北京住宅套数销冠。在2022年1-4月纯商品房普宅市场中,项目网签排名昌平第一,北京第六。
以上真实网签,至少可以得出两个结论:一是北清云际是自去年10月至今,北京网签最多的住宅项目之一,且连续性强,稳居区域头名;二是该项目价格坚挺,未受市场波动影响,积累了较好的市场口碑。当然,我们也能从项目的强势网签,看到背后的热销逻辑。在『地产营销人』看来,可总结为产品主义和长期主义的胜利。
热销背后,是产品主义的胜利
北清云际网签业绩突出,精准的产品定位和品质是吸引客户的关键法宝。项目虽位于昌平南,但从区域上属于海淀和昌平的衔接地带,贴近北清路和中关村生命科学园,因此有职住一体需求的科创精英非常之多,造就了近几年的热点板块。
示意图
这些程序员、工程师出身的科创人才,多数都是严谨、精明,有高学历背景的“理科生”,他们不仅拥有较强的购买力,而且都是对居住产品要求最苛刻的一类人群。
据调研,恰恰正是因为北清云际坚守的产品主义,打动了这些高智商的买房人。项目是由中交、卓越联合开发,打造对位年轻人的品质改善住区。南北两个区规划为15-27层的板式建筑,共约970套住宅,区域内规模最大。
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建筑立面风格现代,楼栋错落排布,拥有超大楼间距,凸显中心园林。园区规划了6大全龄模块,17处节点空间。一环两轴多组团,融入礼仪归家、生活会客、休闲健身、童趣乐园等多主题景观功能,覆盖全龄生活场景,突出新中产喜爱的社交氛围。
效果图
产品上,项目在售的三居及3+1户型尤其抢手。格局方正,南北通透,无浪费面积,空间利用高效,N+1创新生活场景,融入智能科技,引领居住风潮。其中,建面约95㎡的三居,4月新推样板间,三面宽朝南,整体尺度达9.4米;面宽进深比大于1,舒适性极佳。
95㎡户型
该户型餐客厨一体化设计,开敞明亮,动线合理,便于交流;独立玄关,预留充裕收纳;南向三飘窗附赠,延展空间感受,并增强复合化生活功能。
95㎡样板间实拍
明厨明卫,光线充足,空气流动;动静分开,主卧与北向次卧私密安静,每一间卧房尺度都相当宽裕,是乃“真三居”,总价600万即可拥有。
95㎡样板间实拍
另一个约126㎡的3+1户型,大面宽、短进深,拥有罕见的南向12.5米的面宽,南向超长飘窗附赠,获得感十足;6米大横厅,不仅气派开阔,收揽绝佳景观,而且还可融合多元场景,如书房、健身、钢琴区等,超大主卧,拐角飘窗,且男女主人衣柜分开,显露豪宅范儿。
126㎡户型
除此之外,项目还提供智能家居体系,全品质、科技感、高颜值精装交付,超高的性价比完全征服了聪明挑剔的“理科生”。
用脚投票,是长期主义的胜利
由于处在科创产业的腹地,少有的城市发展组团,北清云际项目周边,在政府高度重视和大力投资之下,优质配套资源在快速聚集。项目邻近2条地铁线,向北约1200米是昌平线的生命科学园站,1站即达西二旗。同时昌平线南延已在建,未来可直达北四环学院桥附近。在建的地铁13号线拆分后,新龙泽站靠近项目南区,建成后从该站出发,2站可达后厂村,直接连通中关村软件园。
同时,中关村生命科学园也在成为新兴商业中心,除了已有的永旺商城,还在建有20万㎡的合生汇shopping mall和太古里商街,打造颇具特色的娱乐购物公园,形成时尚潮流新商圈。更值得一提的是,北清云际周边规划有大量教育用地,除自建有6500平米18班幼儿园之外,南侧还紧邻回龙观中心小学,附近环绕首都师范大学附属育新学院小学中学、161中学回龙观分校、华北电力大学附属中学、北京市中关村外国语等学校。
不仅如此,中关村生命科学园规划新建小学2处、中学4处,9年一贯制学校1处,在大幅提高区域教育水平。
30个班中学设计公示这几年中关村生命科学园学区口碑越来越好。究其原因:一方面高素质产业人才大量涌入,家庭普遍重视教育,生源质量发生本质改变;另一方面,中关村生命科学园周边有意将海淀教育资源引入,实现两地打通,统筹提升教育水平,让该片区的学区得以脱胎换骨。科创产业发展对区域配套的反哺,代表了可预见的信心,是长期主义的胜利。
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